Hace unos días se dio a conocer un informe del BBVA analizando la situación actual del mercado inmobiliario, sus perspectivas y evolución durante la crisis, así como los factores que influyen sobre el mismo, no sólo en España, sino también a nivel mundial.
Desde que la crisis económico- financiera que se profundizó el año pasado el sector inmobiliario fue quizás el más afectado. Las medidas lanzadas para atenuar la crisis por los distintos gobiernos son novedosas y de gran magnitud, lo que hace difícil predecir su éxito. Lo cierto es que hasta el momento los auxilios financieros millonarios no han logrado los resultados esperados, y la actividad económica no logra atenuar su caída.
El problema del sobrestock de viviendas y los precios
La importante contracción de la demanda sumada al deterioro macroeconómico contribuye a la acumulación de oferta de vivienda en el mercado. Según el informe del BBVA este stock comenzará a bajar en el primer trimestre de 2010 y llegará a los niveles alcanzados en 2005 recién a fines de 2012.
En España se generó un stock de viviendas que los bancos e inmobiliarias han tendido a reducir a través de distintas estrategias; ofertas especiales, subastas de Pisos, renegociación de hipotecas, etc.
Puede observarse por los datos oficiales que la interacción entre los precios y la demanda en el sector está retroalimentando el ajuste: la reducción de precios y la expectativa de que continuarán bajando se traduce en que la demanda que existe en el mercado tarde más en concretarse. Según el informe la expectativa de caída de precios es del 10% para el 2009 y un 12% para el 2010 en términos nominales.
El ajuste de precios a nivel mundial en el mercado inmobiliario aún no se detuvo y es difícil de precisar. Analizando el índice de precios de compra de viviendas en relación a la renta imponible de los hogares se observa que este indicador ha crecido por encima de su nivel a largo plazo durante el último ciclo inmobiliario, y en España sólo comenzó a desacelerarse en 2008. Por lo tanto, a pesar de los ajustes, el desequilibro parecería requerir bajas adicionales del 20% al 50% según cada país.
Un problema adicional para la mejora del sector, es la caída del crédito. La falta de accesibilidad a los mercados financieros de los bancos hacen desfavorable las condiciones de éstos para ofrecer préstamos para viviendas. En España un factor importante para su crecimiento inmobiliario fueron las inversiones extranjeras, pero con el actual contexto mundial este apoyo también se ve recortado.
Desde finales de los’ 90 la accesibilidad a la vivienda se ha deteriorado principalmente por el incremento de precios. Durante las fases de crecimiento de los precios de la vivienda, la accesibilidad se deteriora, aunque mejoren la renta disponible y las tasas de interés.
Por otro lado, durante las fases de contracción del esfuerzo, no sólo la caída de los precios es importante sino también los menores tipos hipotecarios. Si las recientes actuaciones de política monetaria favorecen de los índices de accesibilidad de la vivienda, esto podría significar una aceleración en la recuperación.
Igualmente que las compras se efectivicen depende también de la evolución macroeconómica de cada país, de la confianza de los demandantes y de los créditos hipotecarios.
Sobre el stock de viviendas a la venta, se supone que existe un stock friccional correspondiente a ofertas que no se ajustan a las demandas y que estarán un tiempo prolongado en el mercado sin vender.
El stock de sobreoferta actual permite prever que la actividad de construcción residencial se mantendrá en niveles muy reducidos. Según datos oficiales la contracción respecto del año anterior de la construcción de viviendas es del 64%.
Durante el primer trimestre de 2009 los valores del metro cuadrado en España volvieron a los niveles del 2006, con una caída del 6,8%, tanto para vivienda nueva como de segunda mano. Los precios muestran un proceso de ajuste más rápido de lo esperado lo que podría implicar una mayor absorción del mercado de sobreoferta.
La influencia del factor empleo:
Un análisis particular al que arriba el informe es la influencia del factor empleo. La esperada y lenta recuperación del sector inmobiliario se ve afectada en buena parte por la caída del empleo. En épocas recesivas se crea un círculo vicioso alrededor del sector, donde quien no tiene empleo o no está estable no puede pensar en ser propietario ya que no sabe si podrá pagar su hipoteca. Lo que genera que no se construyan inmuebles porque no hay demanda y se acumule stock de viviendas.
Según algunos estudios sobre los que se basa el informe del BBVA, concluyeron que el efecto de ser propietario sobre la probabilidad de estar ocupado es positivo y significativo. Esto se explica por la importancia que para los ocupados tiene la hipoteca: el coste de perder el empleo para los empleados hipotecados, que no podrían devolver su crédito y perder su hogar, incrementa su compromiso con el mercado laboral.
Alternativa de alentar los alquileres como respuesta al sobrestock:
Los analistas del BBVA afirman que si antes de la crisis se hubieran implementado medidas tendientes a fomentar el alquiler de viviendas, esto podría haber contribuido a suavizar el ciclo, tanto el inmobiliario como su interacción con la destrucción del empleo.
Después de años de reclamo el gobierno español decidió implementar medidas fiscales tendientes a equiparar los mercados de compra y alquiler, además de eliminar desgravaciones para las compras de inmuebles a partir de 2011. Para muchos el mercado de alquiler es clave para absorber buena parte de los inmuebles que no pueden venderse.
La evolución de los precios de alquiler en España ha tenido una tendencia en promedio descendente a partir de finales de 2007, así como un comportamiento divergente entre la Comunidades Autónomas, dado que en algunas comunas los precios subieron y en otras bajaron.
Las restricciones de crédito, la incertidumbre sobre la renta familiar y la negativa a endeudarse a largo plazo podrían hacer que la tendencia a tomar alquileres se eleve considerablemente. Por otro lado la sobreoferta de vivienda podría reconvertirse en oferta de vivienda en alquiler tendiendo a la baja los valores. Este es un mercado muy reducido en España en relación a sus vecinos europeos y desde el gobierno se están implementando medidas para alentarlo.
