El sector de la banca se encuentra en la búsqueda de captar clientes y para ello debe mejorar las condiciones de los préstamos hipotecarios que ya han sido contratados con otros.
Si bien el sector de compra y venta de inmuebles pasa por un período de estancamiento y mientras la morosidad sigue para arriba, esto no frena a las entidades para ver de qué forma captan a nuevos clientes, que sean solventes y se muestren interesados en mejorar sus condiciones en la hipoteca que han adquirido.
Es por ello que, aquellos que desean subrogar su préstamo buscan, sobretodo, una rebaja en el diferencial que se les aplica sobre el euribor –esto se da en las hipotecas a tipo de interés variable- o un contrato sin “suelo”, partir del que el cliente ya no se beneficia de las bajadas del euribor.
El poder cambiar la hipoteca de entidad puede ser un ahorro atractivo para el prestatario, aunque, las nuevas condiciones no son suelen ser tan atractivas como parecen. Además se debe tener en cuenta los gastos que se generan el cambio de entidad y calcular el coste de los productos que la nueva entidad obliga a contratar. Además varias firmas suelen exigir suscribir planes de pensiones, seguros de vida o de protección de pagos o aportaciones anuales a fondos de inversión.
Tal vez uno de los mayores obstáculos para cuando desea cambiar su hipoteca de banco se da en el valor de tasación del inmueble. Sobretodo con la caída de los precios de la vivienda y, ante esto la mayoría de las entidades sólo acepta subrogaciones de préstamos en el que el importe no supere el 65%- 80% del precio de tasación actual. Por lo que este requisito se las hace cuesta arriba a aquellos que han adquirido su vivienda durante estos años, debido a que apenas han amortizado capital -en los primeros ejercicios se pagan más intereses- y su bien se ha ido devaluando.
Ante esto, las entidades también brindan opciones, una de ellas es el de poner un inmueble libre de cargas como garantía adicional del préstamo a subrogar o poder incluir avalistas, para ello se debería formalizar un nuevo contrato.
Por otro lado también está la comisión de cancelación, esta debe ser asumida, mayoritariamente, por el cliente. Usualmente se encuentra entre el 0,25%y 0,5% del principal pendiente de pago, en ciertas ocasiones llega al 1%. De esta manera si el préstamo susceptible de subrogarse es de 120.000€, entonces el cliente deberá pagar a su antigua entidad entre 300€ y 1.200€ por esta comisión.
De forma que, para una hipoteca de 120.000€, los gastos de tasación, notaría, registro, gestoría y cancelación o subrogación del préstamos llegan a ser de cerca de 3.000€, a partir de las estimaciones hechas por Banesto, que en este tipo de casos corre con todos estos gastos.
Mientras que, el Barclays, no cubre la comisión de subrogación, y el Deutsche Bank aporta 1.000€ para estos costes. En su mayoría las financieras no cubren los gastos que superen los 3.000€. Además ciertos bancos les exigen una antigüedad del préstamos de entre 3 y 5 años. Limitando el acceso a aquellos que hubiesen constituido su hipoteca recientemente. Otra de las exigencias por parte de ciertas entidades, es el de rebajar el plazo del anterior préstamo con el objetivo que la edad del titular o uno de los titulares y la vida de la hipoteca no lleguen a superar los 75 años.
