Lo que llevamos de 2021 está siendo mucho mejor para el mercado hipotecario de lo esperado. Se firman más hipotecas, y, además, de mayor importe. Cada vez que el mercado se reactiva, surgen cuestiones laterales, algunas muy interesantes para las finanzas personales. Una de ellas es sobre escriturar la vivienda.
Como veremos, la sobre escritura de una vivienda es más frecuente de lo que pudiera parecer, y es una operación en la que, básicamente, lo que se hace es adjudicar un valor superior al real a la vivienda.
Qué es y por qué se sobreescritura una vivienda
En esencia es una operación sencilla. Simplemente consiste en atribuir a la vivienda un valor superior al de tasación. Esto se reflejará posteriormente en la escritura. Es relativamente habitual y, tiene mucho que ver con los porcentajes de financiación de las hipotecas.
Un ejemplo práctico podría ser, una vivienda con un coste de 100.000 € a la que se adjudica un valor de 130.000 €.
El motivo por el que se hace esto es relativamente sencillo de comprender. Las entidades financieras no conceden el 100% del importe del valor de tasación o de compraventa de la vivienda. Aumentando su valor en la escritura, se puede tratar de obtener el 100% de la financiación, cubriendo de esta manera no sólo el total de la operación, sino incluso los gastos derivados.
Por ejemplo, siguiendo con el ejemplo anterior, en una financiación al 80%, el coste de 100.000 € de la vivienda no se vería cubierto, sin embargo, en una financiación de 130.000 €, se alcanzaría el coste real de la operación, y, de hecho, sobraría dinero para gastos.
Es una operación entre partes, y, genera una tributación por encima de la que correspondería la vivienda, que habitualmente se divide entre las partes que acuerdan este tipo de operación. Es importante tener en cuenta que no es una ilegalidad. Sin embargo, que no sea una ilegalidad no significa en absoluto que sea una buena idea.
Por que puede no ser una buena idea para tus finanzas personales
Hay muchos riesgos realmente cuando se aborda este tipo de operaciones. El más extremo es caer en una estafa. En la cual, al haber firmado un valor superior al real en el contrato, debemos asumir ese valor ya que la firma es vinculante.
Otros riesgos son el hecho de tener que asumir más carga tributaria de la que realmente corresponde, y, por supuesto, la posibilidad de revisión de la hipoteca. No olvidemos que, si la hipoteca se considera irregular la entidad financiera puede perfectamente reformular el préstamo hipotecario y modificarlo.
En este contexto, y aun sabiendo que puede parecer un atajo para acceder a una vivienda financiada 100% sin ahorrar previamente, el consejo más adecuado sería tratar de evitar este tipo de operaciones. Para ello, obviamente lo adecuado sería acudir a la operación con la parte no financiada disponible por el ahorro. Es el modelo más limpio, más seguro y menos costoso a medio y largo plazo para gestionar una hipoteca.
