Aunque aún no son un producto con la misma presencia que hace algunos años, las hipotecas inversas han vuelto a aparecer en diferentes formatos en el mercado de productos financieros.
Realmente, al menos en nuestro país, no estamos ante una herramienta financiera muy conocida. Se trata de una fórmula en la que podemos tratar de rentabilizar nuestro patrimonio, orientada a las viviendas ya amortizadas. Por tanto, aunque no es exclusivo de este perfil, se ajustan mucho a aquellas personas que ya están en la jubilación o ésta se acerca, y poseen una o más de una viviendas en propiedad amortizadas.
Qué es la hipoteca inversa
Se trata realmente de préstamos en los que se utiliza la vivienda garantía. Este préstamo se recibe o bien a través de un pago único, menos frecuente, o a través de ingresos periódicos, de manera similar a como se comportan las rentas vitalicias. Existe la opción de combinar un primer pago inicial con la percepción de dicha renta.
El dinero que se recibe, más los intereses que generan, van acumulando una deuda entre el beneficiario y la entidad. La deuda, como ya hemos citado, utiliza la vivienda como garantía y, queda traspasada a los herederos. Cuando los herederos desean acceder a la propiedad plena de dicha vivienda deben asumir la deuda generada. Si esta deuda no se asume, la entidad financiera viene a proceder de manera similar a una ejecución hipotecaria.
Como podemos entender se trata de una operación financiera compleja. No es una financiación ni un producto de ahorro habitual, y, por las implicaciones que posee sobre el patrimonio familiar debe ser estudiada en profundidad y conocer sus ventajas y desventajas.
Ventajas de la hipoteca inversa
Si valoramos su funcionalidad como fuente de ingresos complementarios a la jubilación, es evidente que se trata de un producto que permite obtener un rendimiento financiero de un patrimonio inmobiliario ya amortizado.
Dicho lo cual, se trata por tanto de una buena herramienta que puede compensar la pérdida del poder adquisitivo la jubilación, sobre todo cuando no se cuenta con otras herramientas que puedan cumplir esa función. Es decir, cuando no se ha ahorrado para la población a lo largo del tiempo.
Desde el punto de vista fiscal, también es importante saber que percibir una hipoteca inversa en forma de renta no tributar como rendimiento de trabajo, es decir no aumenta el pago de impuestos.
Otro elemento valorable es que no se pierde la titularidad de la vivienda. Estos contratos permiten que el beneficiario pueda vivir en la propia vivienda hipotecada hasta su fallecimiento. Será en ese momento cuando los herederos de van hacer frente a la deuda generada. Es importante saber que la deuda no debe necesariamente hacerse frente con la cesión de la vivienda, ya que, por ejemplo, puede renegociarse en otro formato de préstamo hipotecario. Sólo se iniciará el procedimiento de ejecución hipotecaria en caso de que los herederos no asuman la deuda.
Desventajas de la hipoteca inversa
En primer lugar, y como principal desventaja para los interesados, no se trata de un modelo de financiación que se pueda aplicar a cualquier tipo de vivienda. Generalmente solamente vamos a poder acceder a una hipoteca inversa en caso de viviendas con mucha capacidad de revalorización, o, con un precio de mercado elevado. Es posible, debido a la flexibilización de los productos hipotecarios, que cada vez en mayor medida vayamos viendo cómo bajar el listón en este sentido, pero de momento, el porcentaje de viviendas que podrían acceder a este tipo de operaciones es relativamente bajo.
Es muy importante tener en cuenta que se trata de un producto financiero complejo. El cálculo no solamente se va a tener en cuenta el valor de la vivienda. También entran en juego elementos como la edad, la salud, las garantías de beneficiarios, etcétera. Por otro lado, no se trata de productos baratos, generalmente además de las comisiones y gastos habituales, puede llevar consigo seguros de impago o herramientas de protección, además de los tradicionales seguros de vida.
Desde luego si se ha construido a lo largo del tiempo patrimonio inmobiliario y la intención es traspasar dicho patrimonio a los herederos, no se trata de una herramienta interesante. Ya que lo que se traspasará a los herederos será una deuda para poder acceder a la vivienda.
Desde el punto de vista de los datos, como ya hemos indicado, se trata una operación cara. No sólo por el coste de comisiones o gastos, sino también porque son operaciones a medio y largo plazo que van sumando intereses. Lógicamente cuantos más años pasen más coste de intereses se acumularán. Ten en cuenta que en una hipoteca tradicional el paso del tiempo y el pago de las cuotas disminuye la deuda, aquí el paso del tiempo y recibir la financiación aumenta la deuda.
Por último, pero no menos importante, si se elige el formato de renta vitalicia, esta no será recalculable. De esta manera, según pasa el tiempo, se sigue percibiendo el mismo importe de renta, pero los intereses son cada vez mayores. Y por otro lado, la diferencia con el IPC correrá siempre nuestra contra, por un lado tendremos menor poder adquisitivo con el paso del tiempo, y por otro lado los intereses cadáveres serán mayores.
