Cuando parecían que habían quedado un poco retrasadas en la actualidad las SOCIMIS desde que fuera aprobada la Ley 11/2009, que creó las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) vuelven a ser útiles en cuanto a la vivienda. Este tipo jurídico nuevo en nuestro país, había tenido un notable desarrollo en otros países como Estados Unidos, donde se las denomina REIT (Real Estate Investment Trusts).
Pero en el nuevo marco de incentivo fiscal, y que es parte del objetivo de reducir el stock de viviendas, el Gobierno español eligió como complemento a su plan estratégico trae y regula a las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (Socimi).
Las mismas como dijimos fueron iniciadas por el año 2009, tienen como características estas entidades la inversión en inmuebles de alquiler.
Su principal objetivo es el de darle una mayor dinámica sobre los arrendamientos, lo que impidió su crecimiento fueron aspectos como la burbuja inmobiliaria y, una serie de restricciones.
Las Nuevas Características de las Socimi:
La regulación de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, (Socimi) tienen una serie de nuevas características como la siguientes:
-Se reduce el plazo para mantener el inmueble en alquiler baja de los 7 años a 3 años. Se eliminan algunos requisitos sobre la diversificación, desde ahora no se tendrá que poseer 3 inmuebles como techo en su activo ni que signifique más del 40% del activo de la entidad. Esto y otros cambios de cierta forma modernizan a las Socimi además de acomodarse a la actualidad del mercado.
-Entre las novedades es la de un capital en circulación del 15% y que estén formadas por 50 accionistas de mínimo. También cambia la reducción del capital social mínimo en 5 millones de euros.
-Modifica la distribución de beneficios al 50% sobre las ganancias cuando no sean de dividendos.
-Se produce la renovación de su régimen fiscal especial, de ahora en más no deberán tributar dependiendo de los dividendos distribuidos, si no que será la tributación por el resultado del ejercicio en Sociedades.
-Además de la subida de las rentas exentas de viviendas arrendadas del 20% al 25% cuando se de más del 50% del activo de la entidad formado por viviendas y el tipo de gravamen de las rentas al 19%.
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Las SOCIMI son sociedades que en su momento era un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario y, más en concreto, al mercado del alquiler. Las SOCIMI eran y vuelven a ser sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados.
Según se observa de la lectura de la propia norma, esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista, haciendo asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional, con una cartera de activos diversificada y disfrutando desde el primer momento de una rentabilidad mínima al exigir una distribución de dividendos a la sociedad en un porcentaje muy significativo. Adicionalmente, con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial.
Anteriores Características de las SOCIMI:
Podemos decir que el atractivo principal de estas sociedades reside en sus ventajas fiscales, a las que se accedía, previo cumplimiento de ciertos requisitos que hasta su momento eran los siguientes:
-Que las acciones de la SOCIMI coticen en un mercado regulado de la UE.
-Que la SOCIMI tenga un capital social mínimo de 15 millones de euros.
-Que la SOCIMI tenga por lo menos un 80% de su activo compuesto por bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, o terrenos para la promoción de dichos bienes, si la promoción se inicia en los 3 años siguientes a la adquisición. Los inmuebles se deben mantener un mínimo de 3 años -con excepciones por activos previos a la entrada del régimen.
-Que el 80% de los ingresos de la SOCIMI provengan del arrendamiento de dichos inmuebles, para ello no se tiene en cuenta la enajenación de inmuebles.
-Que la SOCIMI reparta en forma de dividendos de forma anual mínimo (siempre que tenga beneficios) compuesto por lo menos del 90% de las rentas de alquileres, el 50% de las plusvalías por ventas de inmuebles o el 100% por dividendos de otras SOCIMI. Esta obligación de retribuir al accionista también la hace muy atractiva.
Ventajas:
Las SOCIMI tributarán, en líneas general, bajo un régimen fiscal privilegiado, tributando por el Impuesto sobre Sociedades (IS) a un tipo del 18% sobre el resultado contable de la sociedad con sus debidos ajustes, aunque determinadas rentas tributaran al 30% (plusvalías por transmisiones cuando se incumple determinados requisitos de permanencia y alquileres a entidades vinculadas). Además existe una bonificación del 20% de las rentas derivadas de alquileres de viviendas, si éstas forman más del 50% del activo.
– Además el Impuesto a las Sociedades se devengará el día en que la Junta General acuerde repartir dividendos, lo que evidentemente no aplica cuando hay pérdidas que sigue la regla general.
Sus socios personas físicas no tributarán por los dividendos recibidos, mientras que sus socios personas jurídicas tributarán por la diferencia entre el 18% y su tipo del Impuesto sobre Sociedades (por lo general el 12%) mediante un mecanismo de deducción del 18% del importe del dividendo integrado.
Críticas Anteriores y ¿Mismas Críticas ?:
Como siempre sucede con algo nuevo aparecen las críticas y los apoyos. Por el lado de las críticas habría que resaltar aquellos que ponen en duda el funcionamiento de las SOCIMI, dadas las modificaciones que se hicieron respecto de la misma figura conocida internacionalmente, las REIT.
– La diferencia principal es que en la mayoría de los países de la UE donde operan, estas sociedades están exentas de tributación. En tanto que aquí se establece esta exención para los dividendos percibidos por los socios, siempre que sean personas físicas, dado que las jurídicas tributarán a un tipo entre el 15% y el 30%, que sí tributan en otros países.
– Otra diferencia está dada en la limitación a las posibilidades de inversión en otras sociedades, ya que no podrá tener filiales, ni tampoco socios que no sean a su vez Socimi o REIT. Algo que no sucede con esta figura en los otros países, y que según los analistas, a las Socimi les quitaría posibilidades de crecimiento, especialmente en el extranjero.
– Por último, algunos resaltan negativamente el plazo de mantenimiento de las inversiones (tres años en general, y siete años para inmuebles autopromovidos), ya que lo consideran excesivos.
Decíamos en su momento que veríamos con el devenir del tiempo y su implementación, cuanto éxito alcanza esta nueva figura jurídica, adaptada a los tiempos que corrían y con el pasar el tiempo no hubo demasiados interesados, como se creía. Las SOCIMI o REIT les debería haber permitido a los bancos sacar los activos inmobiliarios de los balances y reconvertirlos en participaciones financieras y de esta forma, agrupar distintos inmuebles dentro de una Socimi y repartir las acciones entre sus clientes minoristas o entre inversores institucionales. Algo que ahora volverán a intentar con algunos cambios.
