Cuando se habla de los precios de las viviendas se dice que todavía debe bajarse y otros que no hay más margen, e incluso hay varias viviendas que aún se mantienen sobrevaloradas entre un 20% y un 30%.
De tener que realizar un ajuste, por provincias los datos son dispares, como ejemplo Guadalajara, Toledo y Málaga son sólo algunas de las provincias con mayor margen de caída de precios además de la disparidad entre zonas de la misma región
Por lo que, la diferencia en las cifras sobre el sector de la vivienda, no es sólo una ya que existen diferentes métodos, fuentes y organismos, en tanto que la tasa varía bastante según cada provincia y de las zonas de las viviendas.
Uno de los que aporta datos sobre esto es el Servicio de Estudios de BBVA, refleja que la caída acumulada de precios de la vivienda –incluyendo los datos del Ministerio de Vivienda- desde el pico sería cerca de un 10% en términos reales. Estima que se debería de corregir dos tercios de la cuesta abajo que se estima. El modelo del BBVA para sus cálculos son fijados a partir del modelo económico contando el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.
De ver los datos por provincias, la diferencia es notoria y en algunas, Orense y Navarra, en cambio el ajuste restante es de casi el 5%, en Guadalajara o Toledo se de más del 20%. En Cádiz o Segovia, hubo muy pocas caídas, y presentan un margen para abaratamiento importante.
Algunos le atribuyen las notorias diferencias, al diferente comportamiento del PIB provincial, a la población y las perspectivas en creación de hogares y por supuesto al stock y de la evolución en los anteriores años. Estiman que, las correcciones hasta 2012 sean fuertes en las provincias donde más han aumentado los precios cuando el mercado estaba en su mejor nivel.
La sobrevaloración para la primera vivienda de particulares en el centro urbano llega al 15-20%, en la periferia es del 20-30%. Mientras que el ajuste se tendría que dar de mayor manera en las segundas viviendas, donde es del 30-40%.
En tanto que, a nivel nacional, según las previsiones del Instituto Juan de Mariana, presenta una mayor sobrevaloración, del 40% en el pico de la burbuja inmobiliaria, respecto al 30% del BBVA. En tanto que su forma de cálculo se basa en la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, -el llamado PER de la vivienda- a su vez PER, en el sector bursátil se utiliza PER a la cantidad de veces que el beneficio neto de una empresa es incluido en el precio de cada una de sus acciones.
Al dividir el precio de la vivienda, entre los ingresos del alquiler se ubica por sobre su media histórica, esto se podría tomar como referencia de que la vivienda está sobrevalorada, pudiéndose viceversa -cuando este ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada-.
Por el lado de Toledo y Castellón, estas son las dos provincias que presentan más viviendas en stock por cada mil habitantes, según Aguirre Newman. Los cálculos, reflejan que a fines de 2009 se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años en medida de recuperar el coste inicial de la inversión, el PER histórico medio llegó a ser de 19,5 años, de esta manera, el precio medio actual de la vivienda aún tiene una sobrevaloración del 20% de manera que falta la mitad del ajuste.
Uno de los que ha realizado un estudio sobre la vivienda, no siendo de España, es el semanario británico The Economist, llegando a la conclusión de qué, si comparan con la media del PER desde 1975 entonces las viviendas todavía se mantendrían en un 55% por sobre su valor real, la sobrevaloración si se tomarán desde 1990, bajarían al 24%.
Para la consultora Aguirre Newman, se ha apoyado para su estudio en función la renta disponible, por lo que el ajuste del precio medio de las viviendas todavía le resta un largo trecho y el ajuste debería ser del 27% en términos medios pudiendo ubicar la tasa de esfuerzo medias de hogares en el 30% de su renta disponible. Ante esto, de 52 provincias 11 tendrían que ajustar su precio en más del 30% para poder reactivar la compra-venta de la vivienda, en cuanto a Toledo y Castellón son las dos provincias que cuentan con más viviendas en stock por cada mil habitantes.
Imagen: Google
